Tổng hợp quy định xây dựng đối với nhà liên kế

1/ Khoảng lùi

Bảng 1a: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình nhà ở riêng lẻ theo bề rộng lộ giới  đường và chiều cao xây dựng  công  trình 

Nguồn: [1]

Bảng 1b: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của biệt thự

Nguồn: [3]

2/ Mật độ xây dựng tối đa cho phép 

Bảng 2a- Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)

Nguồn: [1]

Bảng 2b - Mật độ XD đối với nhà liên kế tại TP.HCM

Nguồn: [6]

3/ Diện tích tối thiểu của thửa đất đối với nhà ở riêng lẻ

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:  Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình lớn hơn hoặc bằng 45m²; Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở lớn hơn hoặc bằng 5m; Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở lớn hơn hoặc bằng 5m; [1]

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau: Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình lớn hơn hoặc bằng 36m². Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở lớn hơn hoặc bằng 4m.  Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở lớn hơn hoặc bằng 4m;[1]

- Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng một dãy nhà có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m.[1]

- Nhà ở liên kế xây dựng trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không nhỏ hơn 50 m² và có chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m. [5]

- Trường hợp sau khi giải phóng mặt bằng hay nâng cấp cải tạo công trình, diện tích còn lại nhỏ hơn 15 m², chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0 m thì không được phép xây dựng. [5]

4/ Phần nhô ra của công trình

- Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các bộ phận của công trình được phép vượt quá chỉ giới xây dựng bao gồm: Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà; Ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m. [1]

     a/ Phần nhô ra cố định

- Từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ. Các trường hợp ngoại lệ: Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m; Bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m;

- Từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ban công, mái đua ô-văng, sê-nô... nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vươn ra vượt quá chỉ giới đường đỏ theo quy định tại bảng 3

- Trên các tuyến đường thương mại, dịch vụ, cho phép tổ chức mái đón, mái hè phố với độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên cho cả dãy phố hoặc cụm nhà;

- Tất cả các bộ phận được phép nhô ra phải đảm bảo yêu cầu an toàn lưới điện và không ảnh hưởng đến cây xanh đường phố;

- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

Bảng 3a: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng, sê-nô theo QCVN

Nguồn: [1]

Bảng 3b: Độ vươn ra tối đa của ban công theo TCVN

     Nguồn: [5]

Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ [5]

-   Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5 m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ 0,2 m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao trên 1,0 m (tính từ mặt vỉa hè), các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ 0,2 m (xem Hình 4d).

-  Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5 m: Tất cả các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., trừ mái đón, mái hè) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng phải đảm bảo độ vươn ra không được lớn hơn giới hạn được quy định trong 6.4.2, đồng thời phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực. [5]

 Nguồn: [5]

Nguồn: [5]

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ:

- Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ;

- Các bộ phận của công trình như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà được phép vượt quá chỉ giới xây dựng. [5]

Tất cả các bộ phận của ngôi nhà, kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. [5]

Trong khoảng cách từ mặt vỉa hè tới độ cao trên 3,5 m được phép làm mái đón, mái hè phố. Bộ phận nhô ra của mái đón,mái hè phố cách mép vỉa hè không lớn hơn 0,6 m, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0 m. Không được trồng cột trên vỉa hè  [5]

b/ Phần nhô ra không cố định

- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 4

Bảng 4 - Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Nguồn: [1]

4/ Quy định về hầm và phần ngầm dưới đất

    a/ Hầm

Đối với nhà ở riêng lẻ, biệt thự có hầm cần đảm bảo các quy định sau:

- Phần nổi tầng hầm (tính từ sàn trệt) không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định [4]

- Ramp dốc lối vào tầng hầm phải cách chỉ giới xây dựng tối thiểu 2,5m để đảm bảo an toàn khi ra vào [4]

    b/ Phần ngầm

- Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. [5]

- Giới hạn ngoài cùng của móng nhà và đường ống dưới đất không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà.[5]

- Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường (ngõ/hẻm) tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4 m [5]

Hình 1 - Quy định móng nhà giáp đường - Nguồn: [5]

5/ Quy định về số tầng, chiều cao tầng, chiều cao tối đa

    a/ Số tầng

Tầng lửng và mái che thang sân thượng không xem là 1 tầng.

Lộ giới >=25m:                   5 tầng (1 trệt +4 lầu) 
Lộ giới 20m=< L <25m:       4 tầng (1 trệt + 3 lầu)
Lộ giới 4m =< L <20m:       3 tầng (1 trệt + 2 lầu)
Hẻm có lộ giới L =< 4m:      2 tầng (1 trệt +1 lầu)

Trên phần sân thượng được phép bố trí :
- Nóc cầu thang có chiều cao tối đa 2,4 m, diện tích không lớn hơn ¼ diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4m
- Mái che nhẹ ,diện tích không lớn hơn 1/5 diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4 m [3]

Bảng 5a - Quy định về số tầng

   Bảng 5a - Quy định về số tầng tại TP.HCM

Nguồn: [6]

b/ Chiều cao tầng

- Tầng trệt, kể cả có bố trí 1 tầng lửng : chiều cao tối đa 5m ( tính từ mặt vỉa hè đường phố đến mặt sàn lầu1)
- Các tầng lầu chiều cao tối đa 3,4 m (tính từ mặt sàng tầng dưới tới mặt sàng tầng trên) [3]

Bảng 6 - Cao độ trệt tối đa và chiều cao chuẩn từng tầng quy định tại TP. HCM

Nguồn: [6]

   d/ Chiều cao nhà

Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau:

- Lô đất có diện tích 30 m² đến nhỏ hơn 40 m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 16 m); [5]

- Lô đất có diện tích 40 m² đến 50 m², chiều rộng mặt tiền từ trên 3 m đến dưới 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum, hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao của nhà không lớn hơn 20 m); [5]

- Lô đất có diện tích trên 50 m², chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5 m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì chỉ được xây nhà 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m) [5]

- Trong trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực. [5]

   e/ Quy định khác

- Tầng áp mái của mái dốc: tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1.5m. Khi sử dụng không gian bên trong mái dốc làm phòng ở thì chiều cao tối thiểu của 1/2 diện tích không được nhỏ hơn 2.1m [2]

- Chiều cao thông thủy phòng ở không được nhỏ hơn 2.7m [2]

- Chiều cao thông thủy phòng bếp và WC không nhỏ hơn 2.4m [2]

- Chiều cao thông thuỷ của tầng một (tầng trệt) không nhỏ hơn 3,6 m. Đối với nhà có tầng lửng thì chiều cao tầng một không nhỏ hơn 2,7 m. [5]

6/ Quy định về độ kiên cố

- Diện tích đất >,= 40 m2, bề ngang >.= 3m được xây dựng nhà ở kiên cố
- Diện tích đất<40m2 ,tối thiểu >.=30m2 : nếu không có khả năng mở rộng hoặc hợp khối với nhà kế cận, được xây dựng nhà ở bán kiên cố tối đa 2 tầng (1trệt,1lầu) và phải được kiến trúc sư trưởng thành phố xem xét từng dự án cụ thể; nếu có khả năng hợp khối với nhà kế cận được phép xây dựng nhà ở kiên cố 2 tầng [3]

7/ Góc vạt tại giao lộ

Đảm bảo góc tới hạn không quá 60 độ

Bảng 7 - Quy định góc vạt tại giao lộ

Nguồn: [3]

Hai đường có lộ giới =<8m đươc áp dụng kích thước vạt góc tối thiểu bằng 50% của bảng trên [3]

Bảng 8 - Kích thước vạt góc tính từ điểm giao nhau với các lộ giới

Nguồn: [5]

8/ Quy định về độ cao nền xây dựng

- Cao độ nền sân, đường nội bộ khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè, và không chênh quá 0,2 m [4] 

- Đối với công trình phải tuân thủ khoảng lùi xây dựng, cao độ nền sân, đường nội bộ khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè, và cao độ hoàn thiện nền tầng trệt công trình chênh cao không quá 0,45 m [4]

- Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 150 mm (xem Hình 2.a). Vị trí không có vỉa hè rõ ràng thì cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ mặt đường tối thiểu là 300 mm (xem Hình 2.b). [5]

Nguồn: [5]

9/ Quy định về hàng rào và cổng

Đối với nhà ở liên kế mặt phố, hàng rào mặt tiền phải có hình thức kiến trúc thoáng, nhẹ, mỹ quan, thống nhất theo quy định của từng khu vực và phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]

-  Hàng rào không được phép xây dựng vượt ngoài ranh giới kể cả móng và có chiều cao tối đa 2,6 m;

- Khi mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới với ngõ/hẻm trên 2,4 m, chỉ được phép xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào cây bụi (xem Hình 7.a);

- Trường hợp mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm nhỏ hơn 2,4 m, chỉ được xây hàng rào nhẹ thoáng, có chiều cao không quá 1,2 m hoặc xây các bồn hoa để ngăn cách ranh giới. (xem Hình 7.b);

- Trường hợp có yêu cầu đặc biệt về bảo vệ an toàn, thì hàng rào được che kín lại bằng vật liệu nhẹ. Phần che kín chỉ được phép cao tối đa 1,8 m.

-  Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà phải có hàng rào thoáng cao bằng hàng rào mặt tiền. Phần chân rào có thể xây đặc cao tối đa là 0,6 m. [5]

Khi xây dựng cổng nhà ở liên kế (không phải nhà phố) cần tuân theo các quy định sau: [5]

- Mỗi một nhà ở liên kế chỉ được phép mở một cổng chính. Việc mở thêm các cổng phụ, lối thoát nạn phải căn cứ vào yêu cầu cụ thể của công trình và được các cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.

- Cánh cổng không được phép mở ra ngoài chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm hoặc ranh giới đất thuộc quyền sử dụng của người khác Mép ngoài của trụ cổng không được vi phạm vào chỉ giới đường đỏ. [5]

Dẫn nguồn:

[1]: QCVN 01 2014 BXD

[2]: QCVN 04/1: 2015/BXD

[3]: Quy chuẩn xây dựng VN ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của bộ xây dựng ; công văn số 3665/UB-QLĐT ngày 27/9/1997 của UBNDTP về việc bổ sung 1 số quy định về kiến trúc tại TPHCM; công văn số 2542/CV-UBQLĐT ngày 2/7/1999 của UBNDTP về việc điều chỉnh bổ sung văn bản số 3665/UB-QLĐT ngày 27/9/1997 của UBND.TP

[4]: Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị TP. VT- Tỉnh BRVT 

[5]: TCVN 9411: 2012

[6]: Quyết định ban hành về kiến trúc nhà liên kế trong KĐT hiện hữu trên địa bàn TP.HCM số 135/2007/Q9-UBND

Bình luận